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3d走势图表:債務壓頂,上市房企加快融資速度

導語2018年,房企業績逐步回升,而在業績回升的同時,房企的負債也隨之增長。尤其是在今年各公司的負債金額即將到期的情況下,房企市場又迎來新一輪的大規模融資。

体彩22选5走势图 www.rnqbm.icu 資本邦 · 2019-05-24 · 文/趙雯 · 瀏覽3320

  2018年,房企業績逐步回升。但在業績回升的同時,房企的負債也隨之增長。尤其,2019年,各公司負債金額即將到期壓力增大,房企市場又迎來新一輪的大規模融資。

? ? ? ?二次沖刺港股IPO上市的中梁控股便是典型代表。5月17日,中梁控股集團有限公司(下稱“中梁控股集團”)向港交所遞交IPO招股書。截至2018年12月31日,中梁控股集團實現合約銷售金額1015億元。據資本邦了解,中梁控股集團的銷售額從百億到千億,僅用了短短三年。但隨之而來,是該公司高企的負債。該公司招股書坦言,IPO融資的第二大用處是償還四筆2019年就要到期的貸款。

2018年房企業績情況

 ? 中國房地產行業整體銷售規模在不斷增長,行業整體的收入和盈利能力也在提升。

  資本邦選取的A股房地產行業分類標準為東財行業分類,A股房企上市公司共計141家,港股房地產行業分類標準為港交所行業分類,共計244家公司。其中,以自然年度為準披露財報的公司共計185家,本次統計以此為準。

  東方財富Choice數據顯示,2018年,A股上市房企實現總營業收入為21296億元,同比增長20.09%;歸屬于母公司股東的凈利潤總額為2113億元,同比增長10.85%。

  2018年,港股上市房企總營業收入為32739億元,同比增長23.33%;公司擁有人應占期內溢利總額為5631億元,同比增長5.46%。

  值得關注的是,房企的負債程度也是居高不下。2018年,A股上市房企負債總金額為82839.79億元,同比增長23.76%。港股上市房企負債總金額為129280.86億元,同比增長23.36%。

  天風證券研究顯示,2018年,小型房企的營業收入和凈利潤增速較慢;“小型房企不再大舉拿地,業績增長最慢,負債率最低,經營現金流表現最好。而大型房企大型房企:業績增速最快,利潤率最低,費用率最高,負債率最高”。

2019年1-4月房企銷售情況

  中國指數研究院數據顯示,2019年1-4月份,房企銷售額超過百億的企業均值為388.96億元,碧桂園、萬科銷售額超2000億,其中碧桂園銷售額高達2380億元;銷售額超過1000億元的房企共5家,100億元以上的共75家。

(圖片來源:中國指數研究院數據截圖)

  從銷售面積來看,房企銷售面積TOP100均值達228.5萬平方米。2019年1-4月份,碧桂園、恒大、萬科銷售面積位于前三。

(圖片來源:中國指數研究院數據截圖)

  此外,部分三四線城市土地熱度提升。有研究顯示,繼二線城市土拍溢價率在3月份突破25%、創下2018年下半年以來新高后,三四線城市溢價率也結束了半年之久的低位徘徊,并在4月份迎來明顯回暖,溢價率增至21.3%,較年初上漲了近10個百分點。

1-4月房企融資情況

  2018年下半年以來,為支持實體經濟和中小企業發展,貨幣政策由緊轉松,并著力疏通貨幣政策傳導機制。

  根據中原地產研究中心統計數據顯示,今年4月,房企融資近2600億元。截止5月14日,5月房企已經發布融資計劃接近800億元。

  根據中國指數研究院數據顯示,2019年1-4月份,房企融資規模近8500億元;其中海外債占比為25.6%,成為房企首選的融資途徑。

  與此同時,融資的監管力度也再次嚴格。

  5月17日,中國銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》,其中重點提到在房地產行業要嚴格執行的相關政策。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這是銀行體系對于金融風險管控的導向。在有助于減少房地產金融風險的同時,也說明穩定房地產的金融政策并未放松。

  需要關注的是,對于企業來說,資金難以大量流向房企。銀行信貸門檻仍較高,信用債發行用途受限,目前只能用于借新還舊,且不得用銀行間票據償還公司債。

  海外債監管也在加強。2018年5月,發改委明確表示,房企境外發債主要用于償還債務,限制投資境內外房地產項目、補充運營資金等。

  恒大研究院研究顯示,近期房企融資規?;厴?,主要是借新還舊。截至2018年底,房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億,預計將在2019年-2021年集中到期,其中2019年到期規模高達6.8萬億。但2019年房地產銷售增速明顯放緩,前三月銷售額同比增速5.6%,較去年同期下降4.8個百分點。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新還舊,融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。

? ? ??二次沖刺港股IPO上市的中梁控股便是典型代表。5月17日,中梁控股集團有限公司(下稱“中梁控股集團”)向港交所遞交IPO招股書。截至2018年12月31日,中梁控股集團實現合約銷售金額1015億元。

? ? ? 據資本邦了解,中梁控股集團的銷售額從百億到千億,僅用了短短三年。但隨之而來,是該公司高企的負債。財務數據顯示,2015年、2016年中梁控股集團凈資產負債比率分別高達1335%、1790.2%。到2017年已經下降至339.5%;到2018年上半年,這一數字已下降至44.6%。

? ? ? 需要指出的是,中梁控股集團招股書坦言,此次港股IPO募資第二大用處是作償還絕大部分的若干現有信托貸款。其中主要是2019年到期的四筆信托貸款:將于2019年7月18日到期的一年期年利率11.5%信托貸款、將于2019年9月6日到期的一年期年利率11.5%的信托貸款、將于2019年11月1日到期的一年期年利率12.5%的信托貸款及將于2019年11月22日到期的一年期年利率13.83%信托貸款。

? ? ? 據資本邦了解,目前我國的房企融資渠道主要分為5大類,分別為境內間接融資、境內直接融資、海外融資、供應鏈融資和銷售回款融資。


(圖片來源:恒大研究院研報截圖)

  中國香港是中國企業海外融資最先考慮的地方,大量中資房產在香港聯交所上市和再融資,再融資包括配售、供股、代價發行、公開發售融資、行使認股權證和股份認購權計劃。

(圖片來源:恒大研究院研報截圖)

  根據恒大研究院研報,2019年第一季度,房企海外債規模大幅上漲,合計融資1507億元,較去年同期增長132.3%。

(圖片來源:恒大研究院研報截圖)

圖片來源:123RF

本文出品:資本邦。作者:趙雯。

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